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La viabilidad técnica de los locales

Franquicias y Negoicos

Cuando buscamos un local comercial es muy importante antes de contratarlo averiguar si es técnicamente viable y cuánto va a costar reformarlo. La obra civil es un coste que varía mucho de un local a otro, y suele ser la partida fundamental de una inversión en un nuevo negocio. En este artículo señalamos los puntos a  averiguar para conocer si un local es técnicamente viable para el tipo de actividad comercial que se quiera implantar.

El coste de la obra civil es siempre un factor abierto en la inversión a realizar para montar un punto de venta. A igual decoración, la obra civil puede oscilar mucho de un local a otro e incluso de una población a otra. Por eso, antes de elegir un local, es importante averiguar qué clase de inversión vamos a tener que realizar. A continuación relacionamos los temas a comprobar a la hora de analizar si contratar o no un local, y conocer cuánto vamos a tener que invertir para ponerlo en marcha:

Revisar la normativa

El primer paso es averiguar cómo vamos a tener que adaptar el local para cumplir la normativa y tener así una idea del tipo de reforma a realizar:

  1. Evaluar la normativa local: En primer lugar tenemos que conocer exactamente qué nos exige la normativa local para el tipo de actividad de la futura tienda.
  2. Evaluar los cambios: A continuación es necesario comprobar la envergadura de los eventuales cambios necesarios para adaptar el local a las exigencias de la normativa: construcción de rampas, ignifugación de materiales, salidas de emergencia, etc. Los cambios que puedan afectar a las partes estructurales son los que más  alargan el plazo y encarecen la ejecución de los locales en todos sus aspectos: proyecto, tramitación legal, ejecución de la obra. Así pues, es importante averiguar que el local que estemos escogiendo no necesite ningún tipo de cambio en su parte estructural si queremos mantener una inversión baja.

Normativa: antes de escoger el local hay que saber que nos exige la normativa local para la actividad que queremos implantar y evaluar los eventuales cambios necesarios para normalizar la futura tienda. La normativa y el estado del local son variables que pueden alterar el precio medio por m2 de una reforma.

 

Calcular la superficie útil real

Hay que mirar el local pensando que su superficie encaje con nuestras exigencias. Aunque a primera vista pueda parecer obvio, el tema es: ¿cuáles son exactamente las exigencias?
Puede que nos encontramos con sorpresas si demasiado tarde descubrimos que estamos obligados a poner baños públicos, probadores para minusválidos, probadores para personal, almacenes u otros elementos que quitan metros a la venta.

También hay que tener en cuenta que más metros es más coste. No se puede pensar que se podrán acondicionar 50 m2 más sin invertir más. Hay un coste mínimo por metro cuadrado que hará disparar la inversión, incluso dejándolo bastante vacío de decoración

Chequear la altura mínima

Hay que tener en cuenta la altura mínima permitida por normativa añadiendo los centímetros necesarios para las instalaciones.
 
Comprobar las instalaciones

Hay que comparar  el  tipo de instalaciones que tenemos que  implantar en el local con las instalaciones existentes y valorar todos los posibles trabajos de adaptación. En el caso de que no exista instalación de climatización, averiguar la ubicación de la maquinaria y la posibilidad de que ventile hacia el exterior del local. Comprobar la existencia de los boletines y la complejidad de la legalización.

Fachada

La fachada es  parte de la estructura del local: cuantos menos cambios se hagan en ella, antes y con menos gastos se inaugurará el local. Si el local tiene ya marcos y cristales, comprobar su estado y su compatibilidad con la imagen del futuro local. Comprobar que el hueco de fachada tenga la medida suficiente para la entrada y el escaparate: un cambio de fachada implica un fuerte incremento del coste de la obra y alarga los plazos de la tramitación legal.

Baños

Hay que averiguar si es obligatorio la existencia de baños, si los existentes son compatibles y si hay puntos de alimentación de agua y desagües.

Derribos

Aunque muchas veces es uno de los conceptos mas económicos y rápidos entre las varias fases de una obra, hay que tener bien en cuenta qué es lo que se tiene que derribar para poner en condiciones el local: bajar el nivel de un suelo de obra, derribar partes estructurales (por ejemplo un forjado para un hueco de escalera) o el derribo de conductos en mal estado, son trabajos a los que tenemos que enfrentarnos sólo si es indispensable.

Chequeo técnico

Por todas estas razones es aconsejable visitar el local con un técnico competente.
Lo ideal es que el técnico sea a la vez el ejecutor del proyecto del local: tener un sólo interlocutor responsable del proyecto del local en todos sus aspectos es siempre más efectivo y a la vez más económico.

Conclusión

El coste de la reforma de un local suele ser una de las partidas más importantes en la puesta en marcha de un negocio. Este coste varía mucho de unos a otros locales. Realizar una revisión previa a la contratación o a la decisión entre dos o tres locales nos puede evitar costes o sorpresas importantes.

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