Cómo minimizar los problemas al enfrentarnos a ellas.
Las reformas son proyectos complejos, en los que intervienen muchas personas, en las que se deben coordinar muchos detalles, suelen aparecer imprevistos de ejecución e implican un alto coste. La combinación de estos factores hace que la realización de una reforma sea un proyecto que desgasta a todas las partes que se relacionan.
Es importante conocer la mejor manera para afrontar una reforma para estar preparado. En este artículo, el arquitecto responsable de reformas de locales comerciales de FDS Consulting reflexiona sobre cómo afrontar una reforma para minimizar las incidencias que, a buen seguro, saldrán.
¿Cuáles son los pasos a cumplir cuando nos enfrentamos a la reforma de un local?
Durante la ejecución de una obra tenemos que estar preparados para poder enfrentarnos de la mejor forma posible a todos los imprevistos que puedan surgir en la fase de reforma del local.
Para ello, es importante cubrir los siguientes pasos:
1. Analizar el estado actual del local antes de elegirlo:
El primer paso es disponer de los planos reales (obtenidos mediante medición del local) del estado actual antes de firmar el local.
Gracias a estos planos podemos valorar los metros exactos, tener una primera impresión sobre la capacidad del local para satisfacer las necesidades de distribución, valorar aproximadamente el coste de la reforma. Si este paso se realiza con el local ya comprado o alquilado, nos podemos encontrar con sorpresas desagradables.
2. Chequeo de viabilidad técnica y legal.
Una vez que se conozca el estado actual tenemos que compararlo con la normativa local para verificar su viabilidad técnica y legal.
Gracias a esta comparación podemos detectar eventuales incompatibilidades del local con la normativa.
Este paso nos permitirá descartar locales para los que no se cumplan los requisitos.
3. Estimación del presupuesto de reforma.
A continuación podemos valorar si tenemos que enfrentarnos a una obra normal o si hay intervenciones de adaptación a la normativa que pueden incrementar el coste y el plazo de ejecución de la reforma.
Conocer el coste aproximado de la reforma solamente se puede hacer sabiendo cómo está el local, qué dice la normativa y cómo serán los elementos a aplicar.
Con los tres pasos anteriores establecidos, se estará en disposición de contratar el local.
4. Los proyectos ejecutivos.
Si no existen deficiencias técnicas tan graves como para renunciar al local escogido, se encargan los proyectos ejecutivos. Se trata de una documentación (planos y memoria constructiva) cuyo destinatario es el constructor.
Los planos ejecutivos son el instrumento base para ejecutar materialmente la reforma.
Una copia de los planos ejecutivos debería siempre estar en cada obra, accesible a todos los industriales, junto al timing previsto para la ejecución.
Antes de empezar la obra, el proyecto ejecutivo, se entrega a constructores y contratistas para que hagan un presupuesto definitivo de la obra.
5. Legalización de actividad y reformas.
Los planos ejecutivos sirven también como base para la documentación necesaria para la legalización de la obra y de la actividad.
Mientras los constructores preparan el presupuesto, es necesario pedir el permiso de obra al ayuntamiento de forma que estemos autorizados a empezar los trabajos una vez escogido el industrial, sin perdidas de tiempo.
6. Elección del contratista.
Con el proyecto terminado, se puede seleccionar el contratista que ejecute la obra.
La actitud de las constructoras durante la redacción de sus ofertas son indicadores válidos para valorar su preparación y profesionalidad: las dudas que puedan tener sobre el proyecto ejecutivo, el plazo en el que entregan su oferta, todo tipo de aviso previo que quieran hacer antes de empezar la obra, el contenido de su oferta, etc. son todos indicadores a valorar para escoger el mejor contratista.
7. Dirección facultativa de obra.
En toda obra es imprescindible un técnico que tenga la capacidad de mediar entre el constructor y el cliente: este es el papel del director de obra, cuyo deber es informar al cliente de todo tipo de anomalía que haya detectado durante sus visitas de obra.
Es recomendable que se contrate la dirección de obra al mismo profesional que se ha hecho cargo del proyecto ejecutivo, y pactar con él la frecuencia de sus visitas.
8. Control final de facturas.
Si hemos seguido todos los pasos previamente indicados, sabemos cómo se ha desarrollado la obra desde el principio hasta el final, y todas las diferencias respecto al presupuesto inicial en las que hayan incurrido los industriales. Estas diferencias, desde el punto de vista económico, pueden estar tanto en contra como a favor de quien ha contratado los trabajos.
Por esta razón es importante que el director de la obra verifique si toda la facturación corresponde o no a la realidad.
En una buena dirección de obra, el cliente ha sido avisado en el acto de cualquier cambio de presupuesto, siendo así mas difícil cualquier tipo de sorpresa durante la facturación.
Conclusión
No siempre (o mejor dicho, casi nunca) las obras se desarrollan como estaba previsto. La cuestión es conocer el problema y saberse enfrentar racionalmente a los imprevistos.
La mejor forma de enfrentarnos a una obra es escoger un técnico competente del que tengamos total confianza, y que sea la misma persona para la ejecución de todos los pasos indicados.
Conocer los pasos a realizar y hacerlos correctamente ayuda a minimizar las incidencias que saldrán.