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Franquicia y arrendamientos urbanos. Relación entre ambos contratos

Franquicias & Negocios

Con independencia del tipo de actividad desarrollada en régimen de franquicia y de las características de cada Red, existen determinadas circunstancias que –por su íntima relación con la actividad- han de ser tenidas en cuenta en todo caso por las partes: fiscalidad, contabilidad y facturación, normativa municipal en materia de licencias, horarios de apertura… Puede igualmente afirmarse que las actividades comerciales se llevan a cabo en un espacio físico, generalmente un local abierto al público, propio o ajeno, afectado por algún régimen de propiedad horizontal y, afectado asimismo, por la amplísima normativa administrativa en relación con determinadas actividades (molestas, insalubres….). En este sentido, una aproximación integral al local desde el punto de vista jurídico se revela como una tarea casi inabarcable, por lo que, nos centraremos en aspectos puramente civiles o contractuales.

Así pues, dejando a un lado aquellos casos en que el franquiciador o el franquiciado ostentan la propiedad del local, nos centraremos en los supuestos en los que la actividad del franquiciado se lleva a cabo en un local ajeno en régimen de arrendamiento y las posibles vinculaciones entre el contrato de franquicia y el contrato de arrendamiento y la normativa de aplicación, en especial la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Tratándose de locales de negocio (o, en terminología de la LAU, de arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda), lo primero que debe tenerse en cuenta es que estos contratos se rigen, en primer lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la propia LAU y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil. Por ello, a la hora de negociar los términos del arrendamiento, el margen de libertad de las partes es amplísimo pudiendo configurar la relación de modo que mejor se adecue a los requerimientos exigidos por la Central.

Incumplimientos en materia arrendaticia
Cualquier incumplimiento por el arrendatario: falta de pago de la renta, obras inconsentidas, etc., darán derecho al propietario a extinguir la relación, lo que repercutirá igualmente en la imposibilidad de cumplir el contrato de franquicia en sus propios términos y una eventual extinción anticipada de la relación.
Por su propio interés, incumbe al Franquiciador comprobar el contenido del contrato de arrendamiento de modo que no haya en él ningún elemento excesivamente oneroso o perjudicial susceptible de ser aceptado por el franquiciado -no siempre bien asesorado-, de modo que dichas obligaciones en materia arrendaticia (rentas elevadas, imposibilidad física o jurídica de adecuar el local, etc.) frustren los legítimos intereses comerciales de las partes.

Obras
En muchas ocasiones la implantación de la actividad franquiciada implicará necesariamente la realización de obras de adecuación, instalación de rótulos, etc. El franquiciador exige estas actuaciones como condición para el inicio del negocio, si bien será necesario una vez más contar con la previa conformidad del propietario.
Asimismo, habrá que tener presente el régimen de propiedad horizontal o la normativa interna de que se haya dotado el centro comercial (Estatutos de la comunidad, Reglamento de régimen interior) para comprobar con carácter previo la posibilidad de llevar a cabo las obras de acondicionamiento. A ello debe añadirse la necesidad de autorizaciones o licencias administrativas para algunas de ellas como salida de humos, ruidos, etc.
Todo ello hace aconsejable que la central franquiciadora verifique por sí misma o, en su defecto, exija al candidato la exhibición previa de la documentación necesaria y, en especial, de la propuesta de contrato de arrendamiento. De modo que pueda conocerse con antelación si concurren los requisitos necesarios para el perfecto cumplimiento de los términos contenidos en el acuerdo de franquicia.

Igualmente, la central deberá prever en el contrato de franquicia todas las vicisitudes que, en relación con el arrendamiento del local, pueden repercutir en el correcto desarrollo de la actividad: resolución anticipada del arrendamiento y sus consecuencias, expropiaciones, obras en elementos comunes que priven al franquiciado del uso total o parcial del local o posibilidades de modificación del elemento subjetivo, entre otros.


Obligaciones del franquiciador
De lo analizado hasta ahora, pudiera parecer que la labor de la central franquiciadora se limita a un control previo de las condiciones necesarias para un pacífico desarrollo de la actividad: contenido del contrato, autorizaciones del arrendador, de la comunidad de propietarios, etc. Lo cierto es que, muchas veces su labor debe ir más allá.

Efectivamente, uno de los rasgos que definen el contrato de franquicia es el soporte y apoyo que la central debe prestar al franquiciado durante toda la vida del contrato. Esta colaboración debe anticiparse también a esta fase precontractual, en el sentido de proveer al franquiciado de la información y elementos necesarios para la correcta conclusión del contrato de arrendamiento, la obtención de permisos o de autorizaciones por las comunidades de propietarios, etc., so pena de incurrir en responsabilidad si finalmente se frustra la operación por la pasividad o negativa injustificada del franquiciador.

Este es precisamente el caso analizado por la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 19 de marzo de 2002 determinante de la resolución del precontrato de franquicia y obligación de la central de devolver todas las cantidades percibidas por quedar acreditado que, su pasividad impidió la válida celebración del contrato de arrendamiento del local en el que debería desarrollarse la actividad.

En conclusión, llamamos especialmente la atención de los lectores sobre la importancia que para ambas partes -franquiciador y franquiciado- reviste el contrato de arrendamiento y toda la normativa conexa. Un adecuado asesoramiento y una supervisión previa de los contratos y demás documentación que garantice la pacífica posesión del local y el otorgamiento de facultades suficientes para la configuración del mismo, evitará las indeseables consecuencias de una finalización anticipada de la franquicia no por causas comerciales sino por una inadecuada configuración del arrendamiento.

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