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Reforma de locales: comparación económica de las partidas

Franquicias & Negocios

La adecuación de un local para su uso comercial y el cambio de su imagen para adaptarlo a la nueva identidad corporativa, implica emprender trabajos de varios tipos, coste y naturaleza.

En este artículo se clasifican los distintos trabajos analizando el peso económico de cada partida respecto al total. Esta información nos permite contar con un parámetro más a la hora de escoger un local para nuestra actividad.

Para este análisis hemos considerado locales a estrenar como, por ejemplo, locales de centros comerciales de nueva inauguración o locales de bajos de vivienda de obra nueva. Es decir, consideramos locales donde se tiene que hacer el 100% del trabajo.
Otra premisa es que todo tipo de generalización en este sector se tiene que tomar como tal, ya que abarca muchas excepciones y cambia según el tipo de actividad, marca, metraje, acabados, etc.
El primer paso es distinguir entre obra y mobiliario, entendiendo como obra aquel conjunto de acciones cuya finalidad es preparar el local para acoger muebles, público y personal, además de facilitar que esté conforme con la normativa vigente sobre locales de pública concurrencia.
Como mobiliario se entiende aquel equipamiento del local necesario para exponer producto y para comunicar la identidad de la marca o los valores de la actividad comercial a través de logotipo, imágenes, anuncios, promociones, campañas, etc.

En locales a estrenar el volumen de inversión entre obra y mobiliario es bastante parecido: en muchos casos cuando se ha calculado el coste total, la mitad de la inversión se ha destinado a mobiliario y la otra mitad a obra.
El mobiliario destinado a exposición de producto tiene un coste mucho más elevado que los soportes para comunicar la marca (rótulos, displays, posters, etc.) debido a que el primero tiene, en general, mucho más volumen, materiales más caros y tiempos de producción y montaje más largos. Además, existe una marcada tendencia a personalizar  los productos estándar; incluso las marcas que requieren baja inversión apuestan por tener su propio mueble exclusivo, eso sí, con pequeñas intervenciones sobre una base estándar.

- Albañilería e instalaciones
También dentro de lo que hemos llamado “obra” podemos identificar dos sectores principales, que son las instalaciones y la albañilería.
Gracias a las instalaciones se implanta energía dentro del local, sea ésta expresada en vatios, lúmenes, calorías, frigorías, etc.
Por un lado, las instalaciones hacen que el local “funcione” alimentando todo tipo de maquinaria y aparato que se encuentre en el mismo. Por otro lado, hacen que el ambiente sea apto para la estancia del público, tanto para su bienestar como para su seguridad y, según el grado de su calidad, crean sensación de bienestar a través de luz, clima, humedad relativa, música, etc.

Las instalaciones más frecuentes son la eléctrica, clima, extracción, protección, detección, incendios, fontanería.
Los trabajos de albañilería crean materialmente el ambiente del local, con sus acabados y sus revestimientos, incluyendo así la carpintería, cerrajería, cartón, yesos, pintura, etc.
La parte económica de la albañilería tiene un peso bastante relevante, debido al coste de la mano de obra especializada, coste de materiales, y también al hecho que es un tipo de actividad que se presta especialmente a estar sujeta a varios niveles de subcontratación, lo que encarece el producto final.

Este factor puede ser limitado por la nueva ley que regula la subcontratación en la construcción, ley vigente a partir de marzo de 2007 y que no permite más de tres niveles de subcontratación con el fin de prevenir y controlar la seguridad laboral en este sector.
En general, comparando varios costes de obras de locales, el coste de las partidas de instalaciones es algo superior al coste de albañilería, aunque no es relevante.
Además, la premisa es que contamos con locales a estrenar, pero en los locales en los que cambia la actividad o el titular, los cambios principales implican trabajos de albañilería porque parte de las instalaciones se pueden recuperar.


- Conclusión
Como hemos visto, el mobiliario no se puede incluir dentro de la obra, y la obra incluye varias partidas entre instalaciones y albañilería.
A veces, cuando  se piensa en la inversión general para montar un negocio, con respecto al acondicionamiento del local, sólo se calcula el mobiliario.
Este calculo es cierto sólo si el local está en perfectas condiciones, y tiene una distribución de espacios que encaja con nuestras exigencias de espacios internos.
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