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lunes, 24 de noviembre de 2014

¿Cuánto vale un local comercial y cómo saber si está sobre valorado?


En este artículo reflexionamos sobre los problemas que la burbuja inmobiliaria ha creado sobre la explotación de aquellos negocios que los utilizan y sobre cómo detectar cuándo nos encontramos ante un local demasiado caro para nuestro negocio. El efecto burbuja y la pérdida de rentabilidad.

En los últimos años hemos asistido al clásico efecto burbuja sobre el mercado inmobiliario. Ha entrado mucho dinero en el mercado y se han disparado los precios.

Por un lado, el incremento en el mercado residencial ha hecho que muchas familias se hayan endeudado en porcentajes más altos de su renta y a plazos más largos de lo que lo hacían antes para adquirir una vivienda similar. Como es evidente, los españoles no pueden dejar de vivir en casas, ni los pisos tiene valor sin inquilinos y por lo tanto el mercado deberá reajustarse.
Por el otro lado, en el mercado de los locales comerciales la burbuja ha producido un fenómeno curioso: escasez en las zonas super A, sensación de escasez en general, precios muy elevados en todas las zonas y existencia de locales vacíos durante largo tiempo en las zonas B y C que es ofrecido a precios astronómicos.

Como es evidente, los negocios necesitan locales comerciales pero también los locales necesitan a los negocios que viven en ellos para que sus propietarios obtengan rendimiento. Por lo tanto, el mercado también deberá reajustarse. Si exceptuamos los locales comerciales A y súper A, los mejores de la ciudad, observamos como sigue habiendo locales vacíos que no se alquilan. Además, también vemos como en las zonas B y C hay muchos locales en los que a lo largo del tiempo se van abriendo y cerrando negocios sin parar.
La combinación de estos dos últimos factores indica claramente que los locales comerciales de las zonas B y C están sobre valorados: a los propietarios les cuesta alquilarlos y un alto porcentaje de quienes abren negocios en ellos se ven abocados al cierre.Si en un local cierran todo tipo de negocios, es que está demasiado caro para la capacidad de venta que tiene, porque ningún negocio ni ningún empresario es capaz de rentabilizarlo. Este fenómeno toma especial importancia cuando se analiza la evolución de un local en un plazo medio. Es impresionante la cantidad y diversidad de negocios que se llegan a montar en un mismo local durante 5 años. El único nexo de unión es que todos acaban cerrando: papelerías, tiendas de ropa, de alimentación, tintorerías, etc....
La observación simultánea del mercado inmobiliario y del mercado de negocios nos lleva a la conclusión de que el mercado no es transparente y es muy ineficiente. Los precios de los locales no reflejan las verdaderas diferencias de ventas que se obtienen en ellos.
Al subir el precio de los locales, baja la rentabilidad de los negocios que viven en ellos,
haciendo que algunos incluso cierren. Este hecho hace bajar la atractividad de los locales y forzará la vuelta a precios realistas más tarde o más temprano.

Es posible que algunos de los negocios no funcionen por falta de gestión, pero cuando un local es muy bueno, suele hacer ganar dinero no solo a su propietario sino también a quien lo explota casi con independencia de lo que éste venda. Y su contrario también es cierto, cuando un local no lo es, muy pocos negocios consiguen rentabilizarlo.
En ocasiones es posible que el cierre sea producido por que el negocio que se montó no era coherente con la ubicación y en otras por que el empresario no era capaz, pero cuando en un local o una zona cierran muchos negocios de diferentes sectores y empresarios es una señal de que existe un problema de valoración.

La conclusión es clara: si al montar un negocio entramos en un local a un coste demasiado elevado nos va a reducir muchísimo las posibilidades de supervivencia y de poder generar beneficios.
La decisión de ubicación se toma una vez, es muy difícil de cambiar e influye mucho en la viabilidad del negocio.¿Cuánto vale un local comercial?

El precio de mercado: el coste

En la práctica un local cuesta según un estándar que viene marcado por la ciudad, la zona en la que esté, la calle y los metros que tenga.
El mercado tiende a fijar los precios según las últimas colocaciones de productos similares que han habido.
Cuando el precio de un local sube, todos los locales disponibles similares tienden a subir rápidamente al conocer la información.
Sin embargo, el movimiento contrario, el de bajada es más lento y traumático: suele producirse vía crisis, por absorción de la inflación (un 4% anual durante 5 años es un 20%) y por la pérdida de rentabilidad del coste de oportunidad del capital que no tiene alquilado el local durante un plazo largo (dos meses sin alquilar un local equivalen a un 17% de pérdida de intereses). A los tenedores de locales les cuesta mucho más ceder a la baja que pedir más. Hasta que no existe una conciencia de que el mercado está muy tocado por falta de operaciones no vuelve a su sitio.El valor lógico: la capacidad de beneficios

Un local comercial sirve para que alguien tenga un negocio en él.
En la lógica el valor real de un local está en la capacidad que tiene para hacer ganar dinero a quien lo explote. Si en un local o en una zona todos los negocios cierran significa que cuesta más de lo que vale.
Por lo tanto el valor de un local no es su coste por metro cuadrado de alquiler, sino la capacidad que tiene de generar ventas y sobretodo el efecto que tiene sobre el beneficio real de quien lo explota.
Cuando el coste de todos los locales sube durante años (alquileres y precios de adquisición) y las ventas de los locales que están en ellos no lo hacen de manera paralela, se reducen los beneficios emanados de esos locales, haciendo que se vuelvan menos atractivos.
Cuando este efecto es causado por las empresas que demandan los locales para explotarlos directamente, ya sea con locales propios o franquiciados, no se corre el riesgo de que los precios suban tanto que ya no interesen para el negocio.
Pero cuando quien puja por los locales son inversores que compran porque piensan que podrán vender más caro de lo que compraron y que además podrán alquilarlo a precios muy rentables para ellos entonces el mercado lleva a una subida más allá del valor real de los locales. La especulación financiera hace que los precios suban más que la capacidad que tienen los locales de dar resultados.
Este extremo es especialmente complejo en centros comerciales dónde se atrae dinero de fondos de inversión, que buscando la rentabilidad sobre el papel exigen contratos largos de obligado cumplimiento por parte del inquilino. El problema viene de que si los locales no funcionan es por que el centro no le atrae ventas suficientes para el coste que le está cargando, y sin embargo es el inquilino quien es penalizado.
La fuerte inversión financiera de los grandes fondos en los centros comerciales y de inversores privados en los locales de calle han hecho que existan muchos locales sobre valorados que no se pueden rentabilizar con negocios reales.¿Cómo podemos saber si un local está caro?

Al seleccionar un local lo fácil es comparar el precio de alquiler total, el precio por metro cuadrado, el plazo de contrato y de obligado cumplimiento, las fianzas, el coste de traspaso y el coste de adaptación con respecto a otros locales similares de la zona.
Sin embargo estas variables, siendo muy importantes, solo aportan parte de la realidad, que es el coste, pero no representan el valor real de generación de negocio que tiene el local.
Para saber si un local es caro o barato no debemos fijarnos en las cifras absolutas de los costes. Un local no es caro o barato porque el alquiler suba a 3.000 o 6.000 euros sino por el importe de los beneficios anuales que nos va a dar sobre la inversión realizada. ¿Qué es más caro pagar 3.000 euros al mes por ganar 10.000 euros al año o pagar 6.000 para ganar 100.000?
Normalmente cuando una zona o centro comercial funciona y los precios son razonables, le suele ir bien a la mayoría de empresarios que están y al revés pasa lo mismo. Cuando una zona está sobre valorada casi todos los negocios que han abierto van mal o venden poco.
Por eso es importante evaluar qué sucede en el entorno con los demás negocios para compararlo con lo que se puede conseguir por esas marcas o negocios similares en otras zonas y saber así si la zona es buena o no.
Por lo tanto, para evaluar más correctamente el valor de un local además de ver los costes se pueden analizar también aspectos del potencial de negocio, por ejemplo:

  • ¿Cuántos negocios han cerrado en los últimos 5 años en ese local y por qué?
  • ¿A qué se dedicaban esos negocios?
  • ¿Cuánto vendieron esos negocios anualmente?
  • ¿Nos pueden dar la dirección de contacto de los inquilinos anteriores?
  • ¿Cuál es su opinión sobre el local en cuestión?, ¿Por qué cerraron?
  • ¿Cuánto venden los locales más próximos o adyacentes? ¿Pueden las ventas de esos locales, matizando según el sector, la imagen y los metros indicarnos algo de la venta que podremos conseguir nosotros?
  • ¿ Los locales adyacentes están abiertos hace poco o muchos años?,
  • ¿Será que viven por tener una renta baja anterior a la burbuja?
  • ¿Cuánto venden los locales de nuestros competidores más cercanos?
  • ¿Cuánta gente de nuestro público objetivo pasa por delante del local?
  • ¿Cuánta gente de nuestro público objetivo se encuentra en el área de influencia del local?
  • ¿Cuánto es realista pensar que podremos vender en el local?
  • ¿Es el punto muerto del local que analizamos fácil o difícil de alcanzar teniendo en cuenta los costes fijos y la estructura de márgenes brutos?


Ninguna de estas preguntas va a respondernos por si sola sobre si el local está caro o barato, pero su combinación si puede darnos señales que nos ayuden a valorarlo.
Debemos tener en cuenta que no somos la única empresa que explota un negocio en esa zona y la realidad es que el rendimiento de los demás negocios puede indicarnos de qué tipo de mercado estamos hablando. Y por lo tanto tendremos una idea del máximo de renta que nuestro negocio pueda llegar a pagar. Si pagamos más que esa renta máxima el valor del local para nosotros será negativo y si entramos será por otro objetivo que la rentabilidad.

Tomás Casquero FDS Consulting

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