Invertir en suelo firme

Aunque las ventas de inmuebles se han ralentizado, siguen siendo bienes de primera necesidad y siguen teniendo una importante demanda. Las agencias inmobiliarias pasan por un momento de adaptación al nuevo contexto. Sobrevivirán las que se profesionalicen.

La vivienda es un bien de primera necesidad y, pese a los rumores de crisis que acechan al sector, los profesionales del mercado inmobiliario lo tienen claro: siempre se venderán pisos.
Crisis o no, lo que sí se ha manifestado en este segmento de mercado es una ralentización en las ventas. Si antes se tardaba entre tres y seis meses en vender un inmueble, ahora el tiempo se ha multiplicado y, a un precio razonable, se puede tardar más o menos un año en venderlo. En este contexto, las agencias inmobiliarias toman una posición privilegiada en este segmento de mercado, ya que el vendedor, ante la dificultad de deshacerse de su propiedad, busca ayuda en los profesionales en mayor medida que hace unos años.

-Cambio de ciclo
En los últimos años, el precio de los inmuebles ha crecido de manera exponencial como nunca había ocurrido antes en España. “Hace un par de año, estábamos –apunta Aniello d’Agnelo, Director General de Expofinques– ante una situación de récord histórico”.
No cabe duda; el sector inmobiliario ha sido en los últimos tiempos, uno de los más activos en nuestro país. Las promotoras de inmuebles dispararon sus cifras con el aumento del precio de la vivienda y muchas familias invirtieron cerca del 50% de su sueldo en disponer de un techo.
La situación actual del sector inmobiliario es bien distinta. Se está produciendo un cambio de ciclo, que responde a un proceso de normalización, algo totalmente de esperar según los profesionales de este segmento de mercado. Después de un periodo de expansión insostenible, esta ralentización es totalmente lógica.
A la situación actual se llegó de la forma siguiente: en el periodo de máxima bonanza del sector, las viviendas más accesibles económicamente hablando, se apuntaron al carro aumentando su precio. Las personas que hasta el momento accedían a ellas, jóvenes e inmigrantes principalmente, ya no podían hacer frente a un gasto tan elevado. A los propietarios de las viviendas, por lo tanto, se les complicaba la venta del inmueble y tardaban también más tiempo en adquirir otro o una segunda residencia. Si a este proceso encadenado, sumamos la subida de los tipos de interés y otros factores económicos, tenemos el resultado: el mercado se ralentiza; el comprador espera que la situación mejore para decidirse a adquirir una vivienda. Una demanda retraída que permanecerá en ese estado hasta que se genere un escenario de seguridad en el mercado.
Según datos del informe realizado por el Banco de España, en el año 2005 ya se avanzaba hacia una situación gradual y moderada de la sobrevaloración que afectaba al mercado inmobiliario. Se preveía, entonces, que la desaceleración empezara en 2006. 

-Bajada en los precios
“En estos últimos años se han producido un cúmulo de circunstancias económicas y sociales que han provocado que el sector inmobiliario sufriera un aumento desaforado en su actividad, provocando unas subidas en los precios de los pisos que, lógicamente, algún día tenía que ralentizarse”. Mercedes Montoro, asesora de Comunicación del Grupo Best House, explica de qué modo se ha alcanzado la situación actual. Los precios de los inmuebles ya no sufren las subidas de los últimos años; en algunos casos, la subida anual alcanzaba un 17%. Este aumento es ahora más racional, alrededor de un 5%, con algunos estancamientos y esporádicas bajadas.
En definitiva, mientras que en el año 2005 se produjeron subidas históricas en el precio de los pisos, el año siguiente se produjo una bajada del 7%. A pesar de esta reducción, el precio de los inmuebles sigue siendo muy elevado y la demanda existe y, según los profesionales, existirá siempre; siempre habrá alguien que se independice, alguien que se mude de ciudad y alguien que quiera comprar una segunda residencia. Nos encontramos frente a un bien de primera necesidad y un mercado en el que los ciclos alcistas y bajistas se han producido siempre.
Es por este motivo que el mercado inmobiliario sigue siendo una buena oportunidad de negocio. Lo explica bien José M. Lorenzo, director de Expansión de Look & Find: “La situación del mercado inmobiliario actual recuerda a la vivida en el año 1997. Los profesionales del sector no deben alarmarse ya que históricamente este mercado cumple sus ciclos y se producen crisis con un resultado que se repite: los verdaderos profesionales salen fortalecidos y aquellos que abrieron para aprovechar los años de bonanza desaparecen”. Las crisis en el mercado inmobiliario lo depuran, lo profesionalizan y lo dimensionan.            

-Profesionalización
Se tarda más en vender un piso, es cierto. Pero también lo es que los profesionales inmobiliarios buscan productos más ajustados a lo que demandan sus clientes y trabajan de un modo más profesional.
Una de las opciones para reducir los tiempos de venta es unirse a una MLS, un banco de datos que abarca todas las propiedades con las que cuentan las agencias asociadas. Las enseñas inscriben los inmuebles que tiene  a la venta, en exclusiva, en esta base de datos compartida, y los comerciales de todas las enseñas trabajan en su venta. De este modo, todas las empresas obtienen beneficios a la misma vez que ahorran en recursos.
Las promotoras inmobiliarias que no quieren quedarse fuera del mercado ante esta situación, han tomado medidas adoptando distintas estrategias. Algunas, por ejemplo, pasan por la diversificación de la actividad empresarial a otros sectores menos maduros como, por ejemplo, el del alquiler, que cada día cuenta con más adeptos en España. Las cifras del alquiler en nuestro país, a pesar de todo, todavía están muy por debajo que las de otros países europeos, en los que esta práctica es muy habitual. En España, el mercado del alquiler está por debajo del 13,4%, frente a Francia, con más de un 30% o Alemania, donde se sitúa en un 50%. 

-Estrategias
La salida al exterior es otra de las opciones que las empresas del sector están empezando a adoptar. Europa es uno de los principales objetivos de estas empresas, ya que en muchos países de la Unión Europea, la coyuntura inmobiliaria es bastante parecida a la que se produjo en España antes del ‘boom’ del sector, y en ellos encuentran un mercado todavía inmaduro para explotar.   
Otra de las tácticas que las empresas están poniendo en marcha es la búsqueda, en un sector tan competitivo como el inmobiliario, de la diferenciación. La aplicación de las últimas tecnologías es una de las estrategias. Es el caso de Xarxa Immobiliària. Esta enseña, que recientemente ha iniciado su desarrollo mediante franquicias, apuesta por oficinas tecnológicas, en las que se aplican los últimos avances en este sentido: pantallas digitales en las que el cliente puede acceder a la oferta inmobiliaria y servicios interactivos son algunos de ellos.  
En esta línea, Internet es otra apuesta destacada. La mayoría de cadenas ha desarrollado sus propias páginas Web. No en vano, según un estudio de la Web inmobiliaria facilisimo.com, el 48% de los interesados en comprar viviendas de segunda mano se dirigen a Internet como primera fuente de información. En obra nueva, el porcentaje alcanza el 30%.
 
-Redes en franquicia
En cuanto a la franquicia, el sector inmobiliario es uno de los que, por tradición, más ha empleado esta fórmula para su desarrollo. Las franquicias inmobiliarias empezaron a surgir en la década de los años 80 y en la actualidad, son alrededor de 46 las redes que se reparten el mercado y aglutinan en total cerca de 4.000 oficinas, cifra que desde hace años ha ido en aumento. Una inversión reducida y pocos requisitos en cuanto a local, ubicación y equipamiento, son algunas de las principales claves de estos conceptos.
“La situación actual es delicada –explica Carlos Javier Muñoz, Director General del Grupo Inmobiliario Confianze– ya que la demanda está retraída por los continuos mensajes contradictorios que llegan a los compradores. Algunos medios de comunicación y el Gobierno lanzan llamamientos a la moderación de los precios de la vivienda, cuando no han sido capaces de atajar el problema de base, que es la mala gestión, tanto municipal como autonómica, del suelo”.
La demanda de pisos se mantiene estable; según afirma Julio Gil, Gerente de la Patronal de Promotores (APCE), la demanda de viviendas durante el año 2006 se mantuvo entre las 450.000 y las 475.000. Para los profesionales, no se puede hablar de crisis en el sector. Los promotores aseguran que no se puede prever un futuro catastrofista ya que, pese a que se vive un periodo de normalización, la actividad del sector sigue muy por encima de la media histórica.