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Los errores más comunes en la elección de un local

Franquicias & Negocios

A veces podemos tener sorpresas inesperadas en el local que hemos escogido para nuestra actividad comercial.

Estas sorpresas surgen durante los trabajos de reforma o a la hora de pedir los permisos al Ayuntamiento, es decir: surgen demasiado tarde.
En este artículo detectamos diez de entre los más comunes errores que se pueden cometer en la elección de un local.

Local catalogado
Cuando el bloque de vivienda al que pertenece el local se encuentra en un casco antiguo o es de alto valor arquitectónico, existe la posibilidad de que esté protegido por el Ayuntamiento porque se trata de un patrimonio histórico: se trata de un “edificio catalogado”.
¿Qué consecuencias tiene el hecho de operar en un edificio catalogado?
Básicamente tenemos un marcado control por parte de la Administración sobre el proyecto. Esto se traduce en plazos de obra más largos de lo normal, obligación a reformar y mejorar elementos deteriorados del local, adaptación de la distribución del local a su estado actual sin poder aportar cambios sustanciales.

Local sin suministro de potencia 
Existen casos en los que la red pública de suministro de potencia eléctrica llega al local de forma insuficiente.
Esto pasa porque nadie, anteriormente, ha solicitado suministro para el local.
Si somos los primeros en todo el bloque de viviendas del local en pedir el incremento de potencia, se tendrá que suministrar desde la red viaria pública. En términos económicos y de tiempo, esto significa un cambio inesperado, con baja capacidad y posibilidad de control por parte del arrendatario, tanto de los plazos como de los costes para el suministro.

Locales sin ventilación 
Existen locales donde las máquinas de climatización no tienen  posibilidad de ventilar.
En los bajos comerciales la renovación de aire casi siempre se realiza mayoritariamente  con las máquinas de climatización.
Si las máquinas no pueden recoger y expulsar aire externo al local, se hace prácticamente imposible implantar una actividad de concurrencia pública.
Por esta razón todos los edificios más recientes tienen previsto patios de ventilación para sus bajos comerciales.
El problema puede surgir en edificios antiguos, y es frecuente en  sótanos o semisótanos.
Pedir los permisos a la comunidad de vecinos o al Ayuntamiento para ventilar con las máquinas en sitios donde antes no estaba permitido, suele ser un trámite  largo y sin resultado seguro.

Local inadaptable a la normativa de accesibilidad
La aplicación de esta ley es distinta según cada ayuntamiento o región.
Para entender cuanto puede condicionar la distribución en planta  de un local, pensamos que para cubrir un desnivel de dos peldaños es necesaria una rampa de mínimo tres metros de largo y  un ancho de, mínimo, 90cm.
Si el local tiene muchos desniveles en el suelo, si se desarrolla en dos plantas, si no tiene baños adaptados, puede que no sea posible adaptar el local a las nuevas normativas de accesibilidad.

Local sin altura suficiente
Más de una vez arrendatarios de locales comerciales han tenido que renunciar a la implantación de la actividad por falta de altura suficiente.
Este límite varía según los ayuntamientos, pero, si vemos que la altura disponible es menor de 2.7 tenemos que empezar a informarnos sobre si es viable legalmente.

Locales en zonas urbanísticas con licencias restringidas
Los ayuntamientos tienen la facultad de no conceder licencias de actividad en algunas áreas urbanas, para todas o algunas licencias y durante un periodo definido o hasta nueva ordenanza.
Esto significa que antes de implantar una actividad, siempre hay que informarse si tenemos permiso a priori por parte de la administración pública.

Protección de incendios
Según la normativa de prevención y protección de incendios, el recorrido de evacuación más largo permitido en caso de incendio  es de 25 metros: cada 25 metros de recorrido debemos poder acceder a una zona protegida del fuego (zona o cuarto compartimentado).
En los locales de grandes áreas o con muchos ambientes esta distancia se cubre bastante rápidamente y si no podemos acceder a otra zona protegida a través de una puerta cortafuego, se reduce el área del local que podemos acondicionar hasta que se cumpla la normativa de evacuación.
En locales de gran metraje esto quiere decir que a veces el arrendatario puede utilizar sólo el 50% de la superficie útil disponible.


Comunidades de vecinos
Cada vecino tiene el derecho a que no se altere el bienestar de su vivienda con la introducción en el bloque de una nueva actividad.
Además, en las zonas comunitarias, tiene que haber el permiso de toda la comunidad de propietarios para cualquier tipo de cambio.
Salidas de humo, maquinaria en zonas comunitarias, actividades calificadas como molestas o ruidosas, uso de espacios comunitarios para evacuación en caso de incendios: son elementos a veces indispensables para la actividad, pero vetados por la comunidad de vecinos.

Derribos
Existe una gran diferencia entre una obra mayor y una  menor. La diferencia está en los plazos  de ejecución de la obra y del proyecto, los costes en general, y la rapidez para tramitar en el Ayuntamiento los permisos.
Si para adecuar el local necesitamos modificar alguna de sus partes estructurales (incluyendo el cambio de los huecos arquitectónicos de la fachada), tenemos que tener claro que nos enfrentamos a una obra mayor, con todas sus consecuencias.

Configuración de la planta
Normalmente una planta de forma cuadrada dispone de grandes escaparates y máxima libertad de distribución.
La planta rectangular, dependiendo de sus proporciones, mantiene estas cualidades.
Evidentemente no siempre se consiguen locales cuadrados o rectangulares, pero formas demasiado complejas, muchos pasillos, esquinas, cambios de niveles, condicionan la distribución  y la posibilidad de aprovechar al máximo los metros disponibles.
Hemos visto como la elección del local es un elemento que puede marcar mucho el éxito o el fracaso de nuestra actividad.
Los aspectos técnicos-legales del local forman parte de las variables fundamentales  a tener en cuenta para nuestra decisión.

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