¿Cuáles son las condiciones que exige la ley a la hora de abrir un local? Para saber si se está escogiendo el mejor local comercial y tener una idea del volumen de reformas que se tendrá que contratar es imprescindible un conocimiento básico de la normativa que define las propiedades de espacios destinados al uso público.
En este artículo hacemos un resumen de las principales normas que nos ayudan a definir cómo tiene que ser un espacio público del tipo de un local comercial. Un local puede ser casi imposible de adaptar a la normativa o puede que su acondicionamiento requiera sólo unos pequeños cambios. En ambos casos es aconsejable tener un conocimiento básico de las leyes que regulan este ámbito porque constituyen una de las variables que definen la inversión necesaria para emprender una actividad comercial.
Plan General Urbanístico
El uso de todo el territorio está regulado por la Administración Pública a través de una serie de normas que se definen como PGU (Plan General Urbanístico). Normalmente, en lo que se refiere al nivel de planta calle y en las áreas urbanas, el PGU destina el territorio a un uso “Terciario”, o sea de servicios, en los que se incluye el uso comercial y es por esto que, como regla general, los ayuntamientos conceden licencias para actividades comerciales en las plantas bajas de las ciudades. Ahora bien, puede que nos encontremos alguna sorpresa.
No siempre todas las actividades comerciales están permitidas en todas las áreas urbanas. No es extraño encontrarse en algunas ciudades con ciertas actividades comerciales que acaban siendo restringidas, en una determinada área urbana, por un exceso de presencia. Un ejemplo clásico es la dificultad para obtener licencias de restauración en los cascos antiguos de las ciudades, o licencias nuevas en núcleos urbanos pequeños y de interés turístico.
Cómo se obtiene una Licencia
Los perfiles profesionales preparados para la solicitud de licencias de actividades son los arquitectos, ingenieros, aparejadores e ingenieros técnicos. Existen tres formas de solicitar una licencia de actividad: si el nuevo titular de la licencia no aporta ningún cambio a la actividad anterior, sólo tendrá que solicitar el cambio de titular de la licencia; si el nuevo titular de la licencia quiere aportar cambios a la anterior, tendrá que solicitar un cambio de licencia a la administración, a través de un técnico competente. Y, por último, si el titular de la licencia quiere implantar una actividad en un local donde nunca ha habido ningún tipo de actividad, tendrá que solicitar una licencia nueva a través de un técnico competente.
Ley de Protección de Incendios
Todo tipo de edificación, sea obra nueva o sea rehabilitación, tiene que generar edificios o espacios reformados que respeten la normativa de protección de incendios. La ley de Protección de Incendios es muy extensa y es imposible resumir todas sus implicaciones en un artículo. No obstante, uno de los aspectos más importantes y sobre el que se insiste es la definición del recorrido máximo de evacuación en caso de incendio: cualquier persona que se encuentre en un local no puede recorrer mas de 25m para salir al exterior del establecimiento. En caso contrario tiene que haber una salida alternativa y protegida para la evacuación del local en caso de incendio, una salida de emergencia.
Implantar una salida de emergencia puede influir bastante en el replanteo de las zonas de una tienda: los locales muy alargados y estrechos son los más perjudicados por esta normativa.
Locales en fincas catalogadas y de interés histórico
Si el local se encuentra en casco antiguo o está ubicado en una finca de muchos años, puede que pertenezca a una finca catalogada. Si este es el caso, no se puede actuar ningún cambio que afecte de forma permanente el estado original del local, ni se puede implantar una actividad que pueda comprometer en el futuro la continuidad del estado actual del local.
En la practica el proyecto y los trabajos de adecuación del local requieren mas tiempo y mas responsabilidad por parte de arquitecto, promotor y contratista. Los inspectores responsables de la Administración harán un control exhaustivo y en detalle del proyecto y averiguarán en obra la efectiva aplicación del proyecto.
Ley de Accesibilidad
Esta ley tiene variaciones sustanciales según la comunidad autónoma donde se aplique. En resumen, se establece que a partir de una cierta cantidad de metros cuadrados (variable según la región), el local tiene que respetar las normas de accesibilidad. Siempre resumiendo, no se admiten saltos de niveles en suelo y en umbrales, y en todos los espacios tiene que poder entrar y operar con accesibilidad una persona en sillas de ruedas: crecen en metraje aquellos espacios accesibles sólo por una persona de pié como baños o probadores. La tendencia legislativa es que esta ley abarque todos los espacios públicos sin límites de metros.
Las instalaciones
Todos los locales necesitan alimentación eléctrica y también la mayoría necesitan estar climatizados. Con respecto a la electricidad podemos tener un local fuera de normativa sin saberlo o un local cuya potencia eléctrica no es suficiente para nuestra actividad. Es una regla fundamental llamar a la compañía eléctrica para informarse sobre el estado de la acometida pública que alimenta el local desde la red y, el estado de la instalación en el mismo local. Disponiendo de esta información sabremos si tenemos que pedir una ampliación de potencia a la compañía; si necesitamos un proyecto eléctrico o si únicamente tenemos que cambiar las distribución de las líneas existentes.
Sobre la climatización, las máquinas de aire acondicionado necesitan expulsar aire y es obvio que no lo pueden hacer en el interior del local. La cuestión principal a averiguar en cada local es el lugar hacia donde podemos ventilar con las máquinas y si lo podemos hacer. Si utilizamos un sistema de conductos hay que tener en mente que no bajen el techo por debajo de los niveles permitidos.
Conclusión
En este artículo hemos hecho un breve repaso de toda la extensa normativa existente sobre los espacios públicos; tan sólo hemos recogido los casos que, por nuestra experiencia, son los más frecuentes y en los que, la aplicación de la normativa puede modificar considerablemente la inversión prevista de antemano. Para evitar sorpresas de última hora es imprescindible informarse de antemano de todas las posibilidades.
Ahora bien, tampoco hay que olvidar que, aunque existan leyes y normativas estatales y regionales, sus aplicaciones o interpretaciones varían en cada localidad siguiendo las normas del ayuntamiento de la ciudad o, inclusive, en cada distrito.
El intercambio de comunicación entre los funcionarios públicos y los profesionales responsables de las obras y las reformas debe ser fluida y constante para evitar estos tropiezos. Hay que tener en cuenta que los responsables de los departamentos pertinentes, dentro de las administraciones públicas, son los que revisan y conceden ciertas reformas. Sus únicos interlocutores son los técnicos competentes, por lo que esta parte debe quedar bien atada para que no haya errores irreparables y todo marche bajo las directrices previstas.