El plazo de entrega es, junto al precio, uno de los factores indicativos de la competitividad de una constructora.
En este articulo explicamos algunos puntos clave para que los trabajos se hagan en el tiempo previsto.
-Trabajo de equipo
Lo primero que hay que tener claro es que una obra es un trabajo de equipo. En una reforma para un local comercial el equipo se compone de:
1. Promotor (quien contrata la obra)
2. Proyectista/Director de obra (técnico responsable: arquitecto, ingeniero, interiorista )
3. Constructor (ejecutor material de los trabajos).
Como pasa en todos los trabajos que no sean individuales también para la obra, su buen resultado depende en parte de la calidad del equipo: respeto y confianza mutuas, comunicación constante, responsabilidad compartida, claridad del papel de cada uno y no, en último lugar, una buena química entre los tres componentes, son elementos que ayudan mucho a hacer que las cosas sigan el curso previsto de antemano.
-Definición del contrato
Aunque promotor - proyectista - constructor formen un equipo perfecto siempre hay que establecer por escrito las reglas del juego.
El contrato fija las condiciones jurídicas, técnicas y económicas.
La parte técnica tiene que incluir el plazo, un contrato sin plazo no establece de forma completa las reglas y por este motivo no es válido.
El plazo puede estar vinculado a penalizaciones económicas. Pueden existir motivos de cambio de plazo independientes del constructor como, por ejemplo, la tardanza en la llegada de un material debido a causas ajenas (condiciones atmosféricas o cortes de tráfico) es deber del constructor comunicar inmediatamente el imprevisto y buscar una solución alternativa.
Personalmente, creo que la parte más importante del contrato son los planos y la memoria que definen el volumen de trabajo, permitiendo así fijar un plazo.
-Visitas de obra
Los trabajos de reforma no son algo teórico. Se puede estar preparando la documentación durante mucho tiempo pero al final todo se resuelve en la práctica de la ejecución material.
Por esto, las visitas de obra son imprescindibles, todo el equipo tiene que visualizar el curso de los trabajos porque esta es la única forma de que todos estén hablando del mismo tema.
Si no fuese posible, toda la información tiene que estar integrada y justificada con fotos y planos.
No son pocas las ocasiones en las que un constructor pide a un promotor decisiones sobre un tema concreto y, la decisión es muy distinta si puede ver o no una imagen. Esto sucede porque la interpretación de una descripción sin imágenes puede ser realmente muy diferente con respecto a la realidad.
Una esquina mal rematada puede ser un problema gravísimo para un promotor mientras que, el constructor estaba preocupadísimo por una pared que no está perfectamente a plomo. En definitiva, cada uno tiene una visión diversa de la misma situación.
Por eso, intentar hacer lo más concreto y objetivo posible los hechos de una obra (con visitas o con comunicación rica de imágenes y planos), ayuda a no perder tiempo en discusiones que pueden generar malentendidos y falsos problemas, alterando la fluidez de los trabajos.
-Fluidez de la comunicación
Una de las causas mas frecuentes de alteración del plazo previsto es el temor a comunicar un problema o imprevisto (por parte del constructor) o también el miedo a tomar una decisión sobre un problema que ya se haya comunicado (por parte del promotor).
El esquema que hay que seguir es: comunicación objetiva del imprevisto – variación económica-técnica y de plazo que implica - decisión.
-Buena coordinación de los trabajos
El plazo de entrega es casi siempre fruto de una negociación entre constructor y promotor. Una vez que esté pactado se pone en marcha y se puede valorar el grado de la habilidad del constructor en coordinar los distintos industriales entre si (mucho tiene que ver en este aspecto la dimensión del local) y su capacidad de previsión de las fases de los trabajos. Uno de los ejemplos clásicos es saber prever exactamente cuando el paso de las instalaciones se ha completado para poder empezar a cerrar el falso techo o, entender de antemano que puedan haber elementos que cambiarán lo que está dibujado en plano: medidas distintas o elementos no detectados por el proyectista.
Sin embargo, una de las mayores habilidades del promotor es saber elegir un buen constructor. La incompetencia o la sobrecarga de trabajo de un constructor es vía directa al incumplimiento de plazo.
-La importancia del proyectista
El técnico responsable es la persona que ha pensado con anterioridad todos los trabajos que hay que hacer para la reforma y los ha plasmado en unos planos y en unas memorias que, como ya se ha dicho, forman parte del contrato. Es el profesional que explica sigue y dirige la obra. Averigua la veracidad de los imprevistos y agiliza la comunicación, haciendo que sea lo más objetiva posible. Una de las debilidades más frecuentes de una constructora es supeditar la calidad de los trabajos a sus intereses económicos.
Ejemplo: si una constructora nos propone un suelo alternativo al de la memoria, en este caso es el proyectista director de obra quién tiene que entender si la nueva propuesta es porque realmente el suelo propuesto se adapta mejor a las condiciones técnicas o estéticas, o, simplemente hay algún interés económico.
Su función de ‘árbitro’ de la obra y de técnico responsable hace que esta figura profesional contribuya, en modo imprescindible, al cumplimiento de los plazos y a la calidad de los trabajos.
-Cada uno en su papel
Una de las características de la obra con respecto al promotor es que muchas veces no deja espacio a la experiencia: son mayoría aquellos promotores que contratan una sola obra en su vida.
Por ello, es normal que cometan errores. Uno de los más frecuentes es hacer la obra por si solos, contratando y coordinando industriales. La razón habitual por la que los industriales no le responden es que éstos no recibirán más trabajo de este promotor.
En estos casos, las obras previstas para unas semanas finalizan al cabo de muchos meses, y el ahorro inicial esperado por el promotor se esfuma en pérdida de ventas y pago de alquiler sin que la actividad esté en marcha. Seguramente, quien ha sido víctima de esta situación nunca más la volvería a repetir.