El crecimiento de las ciudades, la reducción del espacio disponible en las viviendas y la digitalización de la gestión están convirtiendo el self storage en una alternativa cada vez más interesante para empresarios, propietarios de locales e inversores que buscan nuevos modelos de negocio.
Durante muchos años, alquilar un local comercial significaba prácticamente dos cosas: explotarlo directamente mediante un negocio o encontrar un inquilino que pagara una renta mensual.
El desarrollo del self storage está abriendo una tercera posibilidad.
Transformar determinados espacios urbanos en pequeños almacenes o trasteros y comercializarlos individualmente permite desarrollar un negocio basado en numerosos clientes y en ingresos recurrentes.
Pero ¿qué está haciendo que cada vez más inversores se interesen por este sector?
1. Una necesidad cada vez más presente en las ciudades
El espacio se ha convertido en un bien escaso.
Viviendas más pequeñas, cambios de domicilio, reformas, separaciones, herencias, estudiantes, familias que necesitan liberar espacio o simplemente personas que acumulan más pertenencias de las que pueden guardar en casa generan necesidades temporales o permanentes de almacenamiento.
A ellos se suman autónomos, profesionales, pequeños comercios y empresas que necesitan espacio adicional sin asumir el coste de alquilar una nave o un almacén tradicional.
El self storage convierte todas estas necesidades en un servicio flexible: el cliente alquila únicamente los metros cuadrados que necesita y durante el tiempo que los necesita.
2. Un modelo basado en ingresos recurrentes
Una de las características más interesantes del self storage es la recurrencia.
Un centro no depende de una única venta, sino de una cartera de clientes que pagan mensualmente por utilizar sus espacios.
A medida que aumenta la ocupación, el centro va construyendo progresivamente una base de facturación recurrente.
Además, la diversificación entre numerosos clientes evita que toda la actividad dependa de un único arrendatario.
En un local alquilado tradicionalmente existe normalmente un propietario y un inquilino.
En un centro de self storage puede haber decenas o incluso cientos de clientes.
3. Una forma diferente de rentabilizar determinados locales
No todos los locales comerciales tienen las mismas posibilidades.
Determinadas superficies pueden resultar demasiado grandes para pequeños comercios, tener distribuciones poco atractivas para determinadas actividades o permanecer largos periodos buscando un inquilino.
El self storage permite analizar estos espacios desde otra perspectiva.
En lugar de alquilar el inmueble a un único operador, el espacio se transforma en múltiples unidades independientes que posteriormente se comercializan individualmente.
Para determinados propietarios e inversores inmobiliarios, esto abre la posibilidad de pasar de alquilar metros cuadrados a explotar un negocio dentro del propio inmueble.
4. La tecnología está cambiando la forma de gestionar los centros
El self storage actual tiene poco que ver con el antiguo concepto de un almacén atendido permanentemente por una persona detrás de un mostrador.
Contratación online, firma digital, pagos electrónicos, sistemas de control de acceso, videovigilancia, automatización de comunicaciones y herramientas de gestión permiten operar los centros con estructuras cada vez más eficientes.
El cliente puede informarse, contratar un espacio, realizar el pago y acceder a las instalaciones mediante procesos ampliamente digitalizados.
Esta evolución tecnológica tiene una consecuencia especialmente relevante para el inversor:
ya no es imprescindible estar físicamente en el centro para gestionar el negocio.
5. La gestión puede centralizarse
La digitalización también permite que numerosas funciones de diferentes centros puedan realizarse desde una misma estructura.
Atención telefónica, consultas comerciales, WhatsApp, contratación, cobros, seguimiento de clientes, incidencias o estrategia de precios pueden gestionarse de forma centralizada.
Esto permite desarrollar centros en diferentes ciudades sin necesidad de reproducir una estructura administrativa completa en cada ubicación.
La capacidad de centralizar operaciones está favoreciendo además la aparición de nuevos modelos en los que propiedad y gestión pueden estar separadas.
El inversor puede ser propietario del negocio mientras un operador especializado se ocupa de gestionarlo.
6. No es necesario proceder del sector
Durante años, entrar en determinados negocios exigía conocer profundamente su funcionamiento antes de invertir.
La profesionalización del self storage está cambiando también esta situación.
Actualmente existen operadores capaces de acompañar al inversor en la definición del producto, distribución de superficies, estrategia de precios, comercialización, tecnología y gestión posterior.
Esto está permitiendo la entrada de perfiles muy diferentes: empresarios que quieren diversificar, propietarios inmobiliarios, pequeños y medianos inversores o profesionales que buscan desarrollar nuevas líneas de negocio.
El conocimiento especializado puede aportarlo el operador.
El inversor puede concentrarse en analizar el proyecto y la inversión.
7. Un sector con posibilidades de expansión en España
El self storage ya forma parte del paisaje urbano de numerosas ciudades españolas, pero todavía existen muchas poblaciones y áreas urbanas donde la oferta es limitada o está poco profesionalizada.
No todas las ubicaciones son adecuadas y no cualquier local puede convertirse automáticamente en un buen centro de trasteros.
Precisamente por ello, uno de los elementos más importantes antes de invertir es realizar un correcto análisis de cada proyecto: ubicación, competencia, demanda potencial, superficie, distribución, costes y estrategia comercial.
La oportunidad no consiste simplemente en construir trasteros.
Consiste en identificar dónde existe demanda y desarrollar un centro adaptado a ella.
Del inversor-operador al inversor propietario
La evolución del sector está provocando además un cambio interesante en el perfil de quien invierte.
Tradicionalmente, una persona que abría un negocio debía posteriormente gestionarlo.
Hoy empiezan a aparecer modelos diferentes.
Uno de ellos es la Franquicia Delegada GuardaYA, un sistema mediante el cual el inversor aporta el capital y mantiene la propiedad de su negocio, mientras GuardaYA se encarga de su puesta en marcha y gestión posterior.
El centro puede operar bajo la marca GuardaYA o bajo una marca propia del inversor.
El objetivo es separar dos funciones que no necesariamente tienen que recaer sobre la misma persona:
invertir y gestionar.
Actualmente GuardaYA cuenta con 2 centros propios, 3 centros gestionados para terceros y 6 nuevos proyectos en desarrollo, y continúa estudiando nuevas oportunidades en diferentes puntos de España.
La compañía analiza principalmente proyectos a partir de 400 m², aunque determinadas ubicaciones pueden justificar superficies inferiores.
Para quienes estén valorando entrar en el sector, la inversión en un proyecto de estas características puede partir aproximadamente de 130.000 euros, dependiendo de las características y dimensiones del centro.
El primer paso, sin embargo, no debería ser invertir.
Debería ser analizar si el proyecto tiene sentido.
GuardaYA estudia actualmente nuevos proyectos en toda España para empresarios, inversores y propietarios de locales interesados en conocer las posibilidades del self storage.
Porque invertir en self storage ya no significa necesariamente tener que gestionarlo.